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LEY 11-2009, POR LA QUE SE REGULAN LAS SOCIMI

Preámbulo

Disposiciones – Articulado

La DF 8ª de la Ley 16-2012 flexibilizó alguno de los requisitos exigidos para la aplicación del régimen fiscal especial, así como también fijo
un tipo de gravamen del 0% para las SOCIMI, respecto de las rentas que proceden del desarrollo de su objeto social y finalidad específica.

Artículo 1: Objeto y ámbito de aplicación: las SOCIMI

Artículo 2: Objeto social de las SOCIMI

  1. La adquisición y promoción de b.i. de naturaleza urbana para su arrendamiento.
  2. La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI
  3. La tenencia en el capital de otras sociedades con el mismo objeto
  4. La tenencia de acciones o participaciones en IIC inmobiliarias
La Ley 16-2012, modifica el artículo 2.1.c) (objeto social), permitiendo que las SOCIMI tenga por objeto social la participación en otras 
entidades dedicadas a la adquisición de b.i. para su arrendamiento que cumplan con los requisitos de inversión del art. 3,  y aunque no 
cumplan los requisitos de financiación de las SOCIMI establecidos en el art. 7 (se permite que las entidades participadas puedan hacer 
promoción de b.i.)

Artículo 3: Requisitos de inversión

  1. Deberán tener invertido al menos el 80% del valor del activo en b.i. de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción que vayan a destinarse a la misma finalidad o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.
  2. Al menos el 80% de las rentas del período deberá provenir del arrendamiento de b.i. o de dividendos de otras SOCIMI.
La Ley 16-2012 modifica el artículo 3 (requisitos de inversión), de tal modo que respecto del apartado 2, se añade que las rentas 
deben proceder de arrendamientos o dividendos procedentes de participaciones afectos al cumplimiento de su objeto social 
principal. Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres 
años, incluidos los bienes inmuebles que hayan sido promovidos por la sociedad (antes 7 años). Se ha eliminado el artículo 3º.4 
que contenía unas exigencias para garantizar una adecuada diversificación de las inversiones inmobiliarias

3.Los b.i. deberán permanecer arrendados durante al menos 3 años.

4. Deberán tener al menos tres b.i., sin que ninguno de ellos represente más del 40% del activo.

Artículo 4: Obligación de negociación en un mercado regulado

Modificado por la Ley 16-2012

Artículo 5: Capital social y denominación

  1. Deberán tener un capital mínimo de 15 millones de euros.

    5 millones desde la promulgación de la Ley 16-2012

Artículo 6: Distribución de resultados

  1. Cuando hayan optado por la obligación del régimen fiscal especial, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos el beneficio obtenido en la forma siguiente:
    1. El 90% de los bcios. que NO procedan de la transmisión de: b.i. o acciones de otras SOCIMI
    2. El 50% de los bcios. que procedan de la transmisión de: b.i. o acciones de otras SOCIMI antes de los tres años de permanencia en el activo. El resto de estos bcios. Deberá reinvertirse en otros b.i. o en otras SOCIMI en los tres años posteriores. En su defecto, deberán distribuirse en su totalidad.
    3. El 100% de los bcios. que procedan de la transmisión de: b.i. o acciones de otras SOCIMI
Modificado por la Ley 16-2012, ahora se obliga a repartir el 80% de los beneficios que no proceden de dividendos en otras sociedades 
o de la transmisión de b.i. o acciones.

 

2. …

3. La reserva legal no podrá exceder del 20% del capital social.

Artículo 7: Financiación ajena

El saldo de la financiación ajena no podrá superar el 70% del activo.

Derogado por la Ley 16-2012

Artículo 8: Régimen fiscal especial

Modificado por la Ley 16-2012

Artículo 9: Régimen fiscal especial de la sociedad en el IS

Modificado ampliamente por la Ley 16-2012, de tal modo que con la reforma el régimen fiscal se regula de modo semejante al vigente 
en los países de nuestro entorno, a través del establecimiento de una tributación a tipo de gravamen del cero por ciento, para estas 
entidades, respecto de las rentas que proceden del desarrollo de su objeto social y finalidad específica.
  1. Estarán exentas en un 20% las rentas procedentes del alquiler de viviendas.
  2. El devengo se produce según lo establecido en el art. 27 del TRIS. No obstante, la autoliquidación se realiza sobre la parte de la BI que proporcionalmente se corresponda con el dividendo distribuido.

    El devengo del impuesto se realiza de forma proporcional a la distribución de dividendo.

  3. El tipo de gravamen será del 18% como norma general.
  4. La CI puede deducirse en las bonificaciones y deducciones del TRIS
  5. La declaración se presentará en los 25 días naturales siguientes a 6 meses posteriores a la conclusión del PI.
  6. Están obligadas a realizar pagos fraccionados según lo establecido en el 45.2 del TRIS
  7. Los dividendos no están sometidos a rentención

Artículo 10: Régimen fiscal especial de los socios

Modificado ampliamente por la Ley 16-2012
  1. Para los dividendos distribuidos por las SOCIMI:
    1. Cuando el perceptor sea un sujeto pasivo del IS (o del IRNR con EP): la renta a integrar en la BI será el resultado de multiplicar por 100/82 los dividendos percibidos. Sobre dicha renta no será de aplicación la deducción del art. 30 del TRIS para evitar la doble imposición, pero de la cuota podrá deducirse el 18% de la renta integrada.
    2. Cuando el perceptor sea sujeto pasivo del IRPF (o del IRNO sin EP): será renta exenta

      Los dividendos percibidos por los socios estarán exentos, salvo que el perceptor sea una persona jurídica sometida al Impuesto sobre Sociedades o un establecimiento permanente de una entidad extranjera, en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra, de manera que estas rentas tributen al tipo de gravamen del socio.Para las rentas obtenidas en la transmisión de la participación:

  2. Para las rentas obtenidas en la transmisión de la participación en el capital:

1. Cuando el perceptor sea un sujeto pasivo del IS (o del IRNR con EP): podrá aplicar la deducción del art. 30.5 del TRIS sobre la parte de la plusvalía que corresponda con bcios. no distribuidos procedentes de rentas sujetas al tipo general, y para la parte de la plusvalía que corresponda con bcios. no distribuidos procedentes de rentas gravadas al 18%, la renta a integrar será el importe del bcio. Por 100/82, pudiéndose deducir en la CI el 18%.

2. Cuando el perceptor sea sujeto pasivo del IRPF (o del IRNO sin EP): la ganancia o pérdida se calculará con las siguientes especialidades:

  • Si fuese una GP: estará exenta con el límite …
  • Si fuese una PP: sólo se computará la parte que exceda del importe de los dividendos exentos que se hayan percibido durante el año anterior a la participación.

     El resto de rentas no serán gravadas mientras no sean objeto de distribución a los socios. Se establece así, un régimen fiscal con unos efectos económicos similares a los existentes en el tradicional régimen de REITS (Real Estate Investment Trusts) en otros países, basados en una ausencia de tributación en la sociedad y la tributación efectiva en sede del socio.

Artículo 11: Obligaciones de información

  1. En la memoria crearán un apartado “Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI”
Modificado por la Ley 16-2012

Artículo 12: Régimen de la entrada – salida en el régimen fiscal especial

Modificado por la Ley 16-2012

Artículo 13: Pérdida del régimen fiscal especial

Modificado por la Ley 16-2012

Disposiciones Adicionales

Primera: Transformación de SOCIMI en IIC inmobiliaria, y viceversa

Segunda: Alcance del término “obras análogas” a efectos del IVA

Tercera: Revisión del artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores

Cuarta: Ampliación cobertura CESCE

Disposiciones Transitorias

Primera: Opción por el régimen fiscal especial

Podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial, aún cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción.

Segunda: Período de arrendamiento

Hasta el 31 de diciembre de 2010, el período de arrendamiento de tres años previsto será de dos o de un año para aquellos b.i. que hubieran permanecido en el activo de la sociedad y hubieran estado arrendados en los cinco o diez años anteriores, respectivamente, a la fecha de la opción por la aplicación del régimen fiscal especial

Tercera: Régimen transitorio de la modificación del art. 108 de la Ley del Mercado de Valores

La modificación que introduce la Ley en el artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores, será aplicable a las adquisiciones o transmisiones cuyo devengo a efectos del ITP y AJD se produzca a partir del 29 de marzo de 2009.

Disposición Derogatoria

Disposiciones finales

Primera: Modificación del TRIS.

Uno: Artículo 12.3 (Pérdidas por deterioro en participaciones de no cotizadas)

Se da un nuevo retoque a la deducibilidad de las pérdidas de filiales en la matriz, extendiendo la posibilidad de transparentar las pérdidas fiscales a todos los niveles de filiales y siendo de aplicación el cambio desde ejercicios iniciados a partir de 1 de enero de 2008.

Dos: Artículo 27 (Devengo del impuesto)

Se establece que el devengo se realice de manera proporcional a la distribución de dividendos para las SOCIMI

Tres: Artículo 28.5.c)

Cuatro y cinco: Arts. 67 y 69 (grupos fiscales)

Se rebaja el porcentaje de participación del 75 al 70% cuando se trata de sociedades cuyas acciones estén admitidas a negociación en un mercado regulado. De aplicación a P.I. que se inicien a partir de 01/01/10.

Seis: Se añade la D.T. 30ª:

Se permite la refinanciación (en 2009, 2010 y 2011) de los leasing, ampliando el tiempo del contrato, sin que el incumplimiento del requisito de que las cuotas de amortización sean crecientes impida la aplicación del régimen especial.

Segunda: Modificación del TR de la ley del ITP y AJD

Uno y Dos: Modificación del art. 45 (beneficios fiscales)

Se estable una exención para la constitución y aumento de capital de las SOCIMI, así como bonificaciones del 95% para la adquisición de los b.i. …

Además se introduce un importante cambio en el artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores, de tal forma que a efectos de la tributación por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas de la compraventa de acciones y participaciones de sociedades, las concesiones administrativas y los elementos patrimoniales afectos a las mismas no tendrán la consideración de inmuebles, por lo que la transmisión de participaciones en empresas concesionarias, a partir del día siguiente a la publicación de esta norma, es posible que se libren de la tributación por el impuesto, sin que se les aplique la norma antifraude que, en este supuesto, no tenía demasiado sentido.

Tercera: Modificación de la Ley IVA

Uno: Modificación del art. 80.4 (Modificación de la BI)

Con efectos desde 28 de octubre de este año, una modificación en el procedimiento de rectificación de la base imponible por impago: el plazo de un año para efectuar la rectificación, en el supuesto de operaciones a plazos, comienza a contar no desde el devengo, como ocurre en general, sino desde el vencimiento del plazo o plazos impagados, aunque solo para la reducción de la base correspondiente al plazo impagado, no a toda la operación.

La Ley 16-2012 ha reforzado esta modificación al establecer que en las operaciones a plazos, bastará instar el cobro de uno de los plazos 
para que el crédito se considere incobrable y la BI pueda reducirse en la proporción que corresponda por el plazo o plazos impagados.

Dos: Añade la letra d) al 84.1.2º (Sujeto pasivo)

También desde esa fecha, se invierte el sujeto pasivo en las prestaciones de servicios que tengan por objeto derechos de emisión de gases de efecto invernadero, al objeto de impedir el fraude en este mercado.

Tres: Se añade el apartado 17 al art. 91.uno.2 (Tipo super reducido)

Los arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos destinados a viviendas pasan a tributar a tipo reducido, y a tipo superreducido si las viviendas se califican como de protección oficial.

Cuarta: Modificación del Régimen Económico Fiscal de Canarias

Quinta: Modificación de la Ley de IIC

Sexta: Modificación de la Ley del Mercado de Valores

A efectos de la tributación por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas de la compraventa de acciones y participaciones de sociedades, las concesiones administrativas y los elementos patrimoniales afectos a las mismas no tendrán la consideración de inmuebles, por lo que la transmisión de participaciones en empresas concesionarias, a partir del día siguiente a la publicación de esta norma, es posible que se libren de la tributación por el impuesto, sin que se les aplique la norma antifraude.

Séptima: Modificación del art. 46 de la Ley IRPF (Renta del ahorro)

Se modifica un aspecto muy puntual, el gravamen al que se han de someter los rendimientos de capitales prestados por personas físicas a sociedades vinculadas a ellos.

Hasta el año pasado estos rendimientos, con excepción de los obtenidos de entidades bancarias, se incluían en la base imponible general y se gravaban a tarifa, desde el 24 al 43%. Con la modificación recientemente aprobada, desde uno de enero de 2009 estos rendimientos tributarán al tipo de la renta del ahorro (18% en 2009 y 19-21% en 2010) mientras no superen a los que corresponden a un préstamo de importe equivalente a la participación en el capital que tenga la persona física multiplicada por tres, es decir, sólo los que superen el importe del resultado de multiplicar por tres (conocido como ratio de endeudamiento 1-3) la participación en los fondos propios del socio deben ir a la base general. En caso de personas vinculadas por relación diferente a la de socio-sociedad, se hará la ficción de considerar que su participación es del 5%.

Octava: Modificación de la Ley de IIEE

En lo referente a los tipos impositivos aplicables a vehículo emisores de CO2.

Novena: Modificación de la Ley sobre Energía Nuclear

Décima: Titulo Competencial

Undécima: Habilitación al Gobierno para el desarrollo reglamentario

Duodécima: Entrada en vigor

Al día siguiente de su publicación. No obstante, …

- BOE: Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
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Acerca de Pablo López Villanueva

Economista

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